Khi chung cư có ít chỗ đỗ ô tô hơn số xe của cư dân, có bốn cách chia chính: ai đến trước được trước, bốc thăm, luân phiên theo kỳ và thu phí theo mức để cung vừa bằng cầu. Mỗi cách công bằng theo một nghĩa khác nhau, và có thể tính tay để thấy ai được, ai thiệt. Theo nguyên tắc của Luật Nhà ở (bản mới nhất năm 2023), chỗ để xe máy, xe đạp và xe của người khuyết tật trong chung cư là phần sở hữu chung, còn chỗ đỗ ô tô thì chủ đầu tư bán hoặc cho thuê, ưu tiên cho chủ căn hộ trong toà nhà. Phần lớn tranh cãi hằng ngày nằm ở những chỗ chung hoặc chỗ cho thuê theo tháng, nơi ban quản trị phải chọn cách chia.
Chỗ đỗ xe: một mảnh đất công thu nhỏ
Tầng hầm chung cư, khoảng sân trước dãy nhà tập thể, đoạn ngõ trước cửa: đó là những mảnh đất công đúng nghĩa mà mỗi người gặp hằng ngày. Chỗ có hạn, ai cũng muốn có, và nếu không có luật thì kết quả rất quen: người về sớm chiếm chỗ tốt, người về muộn phải vòng quanh, xe chắn lối xe, cãi nhau lúc sáng sớm.
Nhà kinh tế Donald Shoup, người nghiên cứu cả đời về đỗ xe, từng chỉ ra rằng chỗ đỗ "miễn phí" thật ra không miễn phí: chi phí xây được tính vào giá nhà, và người không có xe cũng đang trả cho nó. Bài này không bàn chính sách đô thị, mà đi vào câu hỏi hẹp hơn: trong một toà nhà hay một con ngõ, chia những chỗ hiện có thế nào.
Bốn cách chia và một bảng so sánh
Dùng một ví dụ chung cho cả bài: toà nhà có 80 chỗ đỗ ô tô cho thuê theo tháng, và 120 hộ muốn thuê.
| Cách chia | Ai được chỗ | Công bằng theo nghĩa nào | Điểm yếu |
|---|---|---|---|
| Đến trước được trước | Người đăng ký sớm nhất, giữ mãi | Tôn trọng người đến trước | Người dọn đến sau gần như không bao giờ có phần |
| Bốc thăm hằng năm | Ngẫu nhiên, mỗi hộ cơ hội như nhau | Cơ hội bằng nhau | Có hộ trượt nhiều năm liền |
| Luân phiên theo kỳ | Mỗi hộ được số tháng như nhau trong năm | Kết quả bằng nhau | Phải đổi chỗ thường xuyên, khó cho người đi làm cố định |
| Thu phí theo mức cầu | Hộ sẵn sàng trả nhiều hơn | Ai dùng tài nguyên chung thì trả cho cộng đồng | Hộ thu nhập thấp dễ bị đẩy ra ngoài |
Tính tay: bốc thăm và vận rủi kéo dài
Với 80 chỗ cho 120 hộ, mỗi năm bốc thăm thì mỗi hộ có xác suất trúng 80/120 = 2/3. Nghe khá cao. Nhưng xác suất một hộ trượt ba năm liền là (1/3)³ = 1/27, khoảng 3,7%. Trong 120 hộ, trung bình sẽ có khoảng 4 hộ trượt suốt ba năm, trong khi hộ bên cạnh trúng cả ba năm.
Cách sửa phổ biến là bốc thăm có loại trừ: hộ đã trúng năm nay không được bốc năm sau cho tới khi mọi hộ đều đã có lượt. Thực chất đây là chuyển dần từ bốc thăm sang luân phiên, chỉ giữ yếu tố ngẫu nhiên để chọn thứ tự.
Tính tay: luân phiên theo tháng
80 chỗ × 12 tháng = 960 "chỗ-tháng" mỗi năm. Chia cho 120 hộ được 8 tháng mỗi hộ. Có thể chia 120 hộ thành ba nhóm A, B, C, mỗi nhóm 40 hộ, và lịch luân phiên theo quý:
| Quý | Nhóm có chỗ | Nhóm gửi xe bên ngoài |
|---|---|---|
| Quý 1 | A, B | C |
| Quý 2 | B, C | A |
| Quý 3 | A, C | B |
| Quý 4 | tuỳ thoả thuận, ví dụ bốc thăm hai nhóm | nhóm còn lại |
Sau ba quý, mỗi nhóm có chỗ đúng hai quý. Quý thứ tư làm lệch một chút, nên nhiều nơi chọn chu kỳ ba quý lặp lại thay vì theo năm dương lịch. Kết quả bằng nhau tuyệt đối, đổi lại hộ nào cũng có một quý phải gửi xe bên ngoài.
Tính tay: giá vừa đủ để cung bằng cầu
Giả sử ban quản trị khảo sát và thấy: nếu thuê miễn phí thì 120 hộ muốn; cứ tăng phí 100.000 đồng mỗi tháng thì có thêm khoảng 8 hộ chuyển sang gửi bãi ngoài, đi chung, hoặc bán bớt xe. Muốn còn đúng 80 hộ, cần giảm 40 hộ, tức tăng 5 bậc, mức phí 500.000 đồng mỗi tháng. Con số này chỉ là ví dụ minh hoạ.
Khi đó toà nhà thu 80 × 500.000 = 40 triệu đồng mỗi tháng. Nếu khoản này được đưa vào quỹ chung của toà nhà, như chi bảo trì thang máy, chiếu sáng, thì cả những hộ không có ô tô cũng được hưởng. Phép chia trở thành: ai dùng của chung nhiều thì trả cho những người nhường. Đây chính là ý tưởng Shoup đề xuất cho đỗ xe trên phố: đặt giá sao cho luôn còn vài chỗ trống, và dùng tiền thu được cho chính khu phố đó.
Điểm yếu là thu nhập: một gia đình cần ô tô để đưa người già đi khám có thể không trả nổi mức giá thị trường. Nhiều nơi kết hợp: dành một số chỗ ưu tiên cho xe người khuyết tật và hộ có nhu cầu đặc biệt theo tiêu chí công khai, phần còn lại theo giá.
Chỗ cố định hay chỗ không cố định
Một quyết định khác ít được để ý nhưng ảnh hưởng lớn: gán mỗi xe vào một ô cố định, hay để mọi xe có thẻ được đỗ vào ô trống bất kỳ?
Với ô cố định, ô của người đi công tác dài ngày hay đi làm cả ngày sẽ trống mà không ai dùng được. Với ô không cố định, cùng số ô phục vụ được nhiều xe hơn, vì không phải lúc nào mọi xe cũng ở nhà. Ví dụ: nếu vào giờ đông nhất trong đêm, thường chỉ khoảng 90% số xe có thẻ ở nhà, thì 80 ô không cố định có thể phát được khoảng 80 / 0,9 ≈ 88 thẻ mà vẫn hiếm khi thiếu chỗ. Đổi lại là rủi ro: một đêm lễ ai cũng về thì có người không có chỗ. Nhiều toà nhà chọn kết hợp: phần lớn ô cố định cho người thuê dài hạn, một khu nhỏ không cố định cho khách và thẻ ngắn hạn.
Ban ngày, khi phần lớn cư dân đi làm, tầng hầm khu dân cư thường trống nhiều. Một số nơi cho người làm việc ở toà văn phòng gần đó thuê lại ô trong giờ hành chính. Đó là chia theo thời gian, giống hệt cách chia nước tưới theo giờ: cùng một chỗ, hai nhóm người dùng ở hai khung giờ không trùng nhau.
Những luật không thành văn: giữ chỗ bằng ghế và cục gạch
Ngoài toà nhà, trong ngõ và trên phố, chia chỗ đỗ xe thường theo luật không thành văn. Nhà nào cũng coi khoảng trước cửa nhà mình là "chỗ của mình", dù đó là lối đi chung. Có nơi đặt ghế, chậu cây, cục bê tông để giữ chỗ.
Hiện tượng này có ở khắp nơi. Ở thành phố Boston, Mỹ, sau những trận bão tuyết, người dân xúc tuyết dọn một chỗ đỗ rồi đặt ghế, thùng nhựa để giữ. Thành phố chọn cách thừa nhận có giới hạn: sau khi kết thúc tình trạng khẩn cấp do tuyết, đồ giữ chỗ được để trong 48 giờ, sau đó bị dọn đi. Lý lẽ là người bỏ công xúc tuyết xứng đáng có phần, nhưng phần đó không thể kéo dài mãi trên đường công cộng. Đây là một ví dụ thú vị về việc chính quyền ghi lại một luật lệ tự phát và đặt cho nó thời hạn.
Ở Nhật Bản, cách tiếp cận ngược lại: từ năm 1962, luật yêu cầu người mua ô tô ở hầu hết đô thị phải chứng minh có chỗ đỗ riêng ngoài đường, được cảnh sát xác nhận, mới được đăng ký xe. Đỗ qua đêm trên đường công cộng bị cấm. Tức là chỗ đỗ được chia trước khi có xe, chứ không phải xe có rồi mới tranh chỗ.
Ở Việt Nam, lòng đường và vỉa hè là tài sản công do chính quyền địa phương quản lý; việc đặt vật cản để giữ chỗ trước nhà là không được phép, và chỉ những vị trí được cấp phép mới được dùng làm điểm trông giữ xe. Quy định chi tiết khác nhau theo từng tỉnh, thành phố.
Góc nhìn hôm nay: lập quy chế chỗ đỗ cho một toà nhà
Nếu đang ở trong ban quản trị hay một nhóm cư dân phải chia chỗ đỗ, có thể đi theo trình tự:
- Kiểm tra hồ sơ pháp lý: chỗ nào là sở hữu chung, chỗ nào chủ đầu tư đã bán hay cho thuê. Phần này nên hỏi ban quản trị, chủ đầu tư hoặc luật sư khi có tranh chấp.
- Đếm chính xác số chỗ, số xe, và số xe ở nhà vào giờ đông nhất.
- Chọn tiêu chí chia: bốc thăm có loại trừ, luân phiên, giá, hay kết hợp; ghi rõ ưu tiên cho xe người khuyết tật.
- Quyết định ô cố định hay không cố định, và khung giờ cho thuê lại nếu có.
- Thông qua tại hội nghị nhà chung cư, dán công khai bảng chia và lịch luân phiên.
- Hẹn ngày xem xét lại sau một năm, vì số xe thay đổi nhanh.
Sách nên đọc: The High Cost of Free Parking (2005) của Donald Shoup, dài nhưng có nhiều ví dụ tính toán dễ theo. Với quy định trong nước, Luật Nhà ở năm 2023 và quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư do Bộ Xây dựng ban hành là các văn bản gốc nên đọc trước khi họp.
Câu hỏi thường gặp
Chỗ để xe trong chung cư thuộc về ai?
Theo nguyên tắc của Luật Nhà ở năm 2023, chỗ để xe đạp, xe máy và xe cho người khuyết tật là phần sở hữu chung của chung cư. Chỗ đỗ ô tô do chủ đầu tư quyết định bán hoặc cho thuê, ưu tiên chủ căn hộ trong toà nhà. Với trường hợp cụ thể, nên xem hợp đồng mua bán và hỏi luật sư.
Chia chỗ đỗ xe chung cư thế nào cho công bằng?
Có bốn cách chính: đến trước được trước, bốc thăm, luân phiên theo kỳ và thu phí theo mức cầu. Luân phiên cho kết quả bằng nhau nhất; bốc thăm có loại trừ tránh tình trạng một hộ trượt nhiều năm liền; thu phí đưa tiền vào quỹ chung để cả hộ không có xe cũng hưởng lợi.
Bốc thăm chỗ đỗ xe có công bằng không?
Bốc thăm cho mọi hộ cơ hội như nhau, nhưng kết quả có thể rất chênh. Với 80 chỗ cho 120 hộ, khoảng 3,7% số hộ trượt ba năm liền. Cách khắc phục là loại hộ đã trúng khỏi lần bốc sau cho tới khi mọi hộ đều đã có lượt.
Chỗ đỗ cố định và không cố định khác nhau thế nào?
Chỗ cố định gán mỗi xe một ô riêng, tiện nhưng ô trống khi chủ xe đi vắng thì không ai dùng được. Chỗ không cố định cho mọi xe có thẻ đỗ vào ô trống bất kỳ, nên cùng số ô phục vụ được nhiều xe hơn, đổi lại có lúc đông thì thiếu chỗ.
Ở Nhật Bản có phải có chỗ đỗ mới được mua ô tô không?
Ở hầu hết đô thị Nhật Bản, theo luật từ năm 1962, người đăng ký ô tô phải có giấy xác nhận có chỗ đỗ riêng ngoài đường, do cảnh sát cấp. Đỗ qua đêm trên đường công cộng bị cấm, nên chỗ đỗ được bảo đảm trước khi xe ra đường.