Trong sở hữu chung theo phần, mỗi người có quyền bán phần quyền sở hữu của mình, nhưng các đồng sở hữu còn lại được quyền ưu tiên mua. Theo Bộ luật Dân sự 2015, người muốn bán phải thông báo cho những người kia; với bất động sản, nếu sau ba tháng không ai mua thì mới được bán cho người ngoài. Bán lén cho người ngoài thì các đồng sở hữu có thể yêu cầu toà án cho mình thay vào vị trí người mua.
Đây là tình huống rất hay gặp sau thừa kế: mấy anh em cùng đứng tên một căn nhà, một người cần tiền, muốn "rút phần". Bài này giải thích sở hữu chung vận hành ra sao, chi phí và tiền cho thuê chia thế nào, và vì sao phần một phần tư căn nhà thường khó bán hơn nhiều so với một phần tư giá trị trên giấy.
Hai kiểu sở hữu chung
Bộ luật Dân sự 2015 phân biệt hai kiểu chính:
| Kiểu | Đặc điểm | Ví dụ thường gặp |
|---|---|---|
| Sở hữu chung theo phần | Phần của mỗi người được xác định rõ (một nửa, một phần tư…) | Anh em cùng thừa kế một căn nhà; bạn bè góp tiền mua chung mảnh đất |
| Sở hữu chung hợp nhất | Không xác định phần của từng người khi còn chung | Tài sản chung của vợ chồng |
Sau khi chia thừa kế mà các bên chọn giữ chung, quan hệ giữa họ thường là sở hữu chung theo phần, với phần bằng đúng tỉ lệ thừa kế của mỗi người. Bài này chủ yếu nói về kiểu này.
Quyền và nghĩa vụ khi còn giữ chung
Nguyên tắc nền của sở hữu chung theo phần: quyền lợi và nghĩa vụ tương ứng với phần của mỗi người, trừ khi các bên có thoả thuận khác.
- Chiếm hữu, sử dụng: theo thoả thuận của các đồng sở hữu. Không ai được tự ý chiếm hết.
- Định đoạt toàn bộ tài sản (bán cả căn nhà, thế chấp): cần các đồng sở hữu thống nhất.
- Định đoạt phần của mình: được, nhưng tôn trọng quyền ưu tiên mua của người khác.
- Hoa lợi, lợi tức (như tiền cho thuê) và chi phí (sửa chữa, thuế): chia theo phần.
Ví dụ tính tay: chi phí và tiền thuê
Ba người cùng sở hữu một căn nhà: Hoà (nhân vật giả định) có 1/2, hai em là Phúc và Quý mỗi người 1/4. Căn nhà cho thuê 20 triệu đồng một tháng. Năm nay mái nhà cần sửa hết 120 triệu.
| Người | Phần | Tiền thuê một năm (240 triệu) | Chi phí sửa mái (120 triệu) | Ròng |
|---|---|---|---|---|
| Hoà | 1/2 | 120 triệu | 60 triệu | +60 triệu |
| Phúc | 1/4 | 60 triệu | 30 triệu | +30 triệu |
| Quý | 1/4 | 60 triệu | 30 triệu | +30 triệu |
Cách làm gọn nhất trong thực tế: lấy tiền thuê trả chi phí trước, phần còn lại (120 triệu) chia theo phần. Kết quả giống hệt, mà chỉ cần ba lần chuyển tiền.
Khi một người ở trong nhà
Tình huống khó hơn: Quý đang ở trong căn nhà, hai người kia không ở. Luật không tự động bắt Quý trả tiền thuê cho anh chị, nhưng các bên có thể thoả thuận. Một cách tính hợp lý: nếu giá thuê thị trường là 20 triệu một tháng, Quý được "dùng" phần của mình là 1/4, tức 5 triệu; phần vượt là 15 triệu, chia cho Hoà 10 triệu và Phúc 5 triệu theo tỉ lệ 2 : 1. Gia đình có thể chọn mức thấp hơn vì Quý trông coi nhà, nhưng nên ghi rõ bằng văn bản để tránh "nợ tình cảm" tích tụ thành tranh chấp.
Bán phần của mình: quy tắc ưu tiên mua
Giả sử Phúc cần tiền, muốn bán phần 1/4. Trình tự theo nguyên lý của Bộ luật Dân sự 2015:
- Phúc thông báo bằng văn bản cho Hoà và Quý về việc bán và các điều kiện bán (giá, cách trả).
- Hoà và Quý có quyền ưu tiên mua với điều kiện đó.
- Với bất động sản, nếu hết ba tháng kể từ khi nhận thông báo mà không ai mua, Phúc được bán cho người ngoài. Với động sản, thời hạn là một tháng.
- Nếu Phúc bán cho người ngoài mà không thông báo, hoặc bán với điều kiện tốt hơn điều kiện đã đưa ra cho anh chị em, Hoà và Quý có thể yêu cầu toà án chuyển cho mình quyền và nghĩa vụ của người mua, trong một thời hạn luật định.
Quy tắc này có lý do rõ: giữ cho tài sản chung không rơi vào tay người lạ mà những người còn lại không muốn chung với.
Vì sao một phần tư căn nhà khó bán
Trên giấy, căn nhà trị giá 6 tỷ, phần 1/4 của Phúc trị giá 1,5 tỷ. Nhưng thử đặt mình vào vị trí một người mua ngoài: bỏ 1,5 tỷ để được đứng tên chung với ba người lạ, không được tự ở, không được tự bán cả căn, mọi quyết định cần họ đồng ý. Rất ít người chấp nhận trả đủ 1,5 tỷ cho điều đó.
Giới định giá gọi đây là chiết khấu cho phần sở hữu thiểu số không kiểm soát. Hệ quả thực tế: người mua tự nhiên nhất của phần 1/4 chính là các đồng sở hữu còn lại, vì với họ, mua thêm phần đó làm tăng quyền kiểm soát cả căn nhà. Điều này cho các đồng sở hữu một vị thế thương lượng mạnh, và cũng là lý do người muốn rút phần nên bàn với anh chị em trước khi đi tìm người ngoài.
| Người mua tiềm năng | Được gì khi mua phần 1/4 | Mức sẵn sàng trả (thường gặp) |
|---|---|---|
| Đồng sở hữu đang có 1/2 | Lên 3/4, gần như toàn quyền | Gần sát 1,5 tỷ |
| Đồng sở hữu đang ở trong nhà | An tâm chỗ ở, tăng phần | Gần sát 1,5 tỷ, tuỳ khả năng tài chính |
| Người ngoài | Một phần không kiểm soát | Thấp hơn rõ rệt, nếu có người mua |
Chia tài sản chung: lối thoát cuối cùng
Nếu không bán được phần, mỗi đồng sở hữu theo phần có quyền yêu cầu chia tài sản chung, trừ khi các bên đã thoả thuận giữ chung trong một thời hạn. Khi không chia được bằng hiện vật (một căn nhà không cắt đôi được), phần của người yêu cầu được trị giá thành tiền. Nếu không ai đủ tiền mua lại, tài sản có thể phải bán để chia.
Một điểm ít người biết: khi một đồng sở hữu có nợ mà không có tài sản riêng để trả, chủ nợ của người đó có thể yêu cầu chia tài sản chung để lấy phần của người nợ thi hành nghĩa vụ. Giữ chung với một người nợ nần là chấp nhận rủi ro này.
Góc nhìn hôm nay: lập "quy chế giữ chung" ngay từ đầu
Phần lớn tranh chấp sở hữu chung không đến từ luật, mà đến từ việc gia đình chưa từng nói rõ với nhau. Khi quyết định giữ chung sau thừa kế, nên lập một văn bản thoả thuận, có công chứng, trả lời những câu sau:
- Ai được ở, ở có trả tiền không, bao nhiêu.
- Chi phí sửa chữa lớn quyết định thế nào, chia theo tỉ lệ nào.
- Khi một người muốn rút: giá tính theo công thức nào (ví dụ giá thẩm định độc lập tại thời điểm rút), trả trong bao lâu.
- Giữ chung đến khi nào thì cả nhà bàn lại.
Một số hợp đồng góp vốn kinh doanh dùng một cơ chế thú vị cho việc rút phần: một bên nêu giá cho toàn bộ tài sản, bên kia chọn mua lại hay bán ra theo đúng giá đó, cùng tinh thần với cách "một người cắt, người kia chọn". Gia đình có thể cân nhắc, nhưng cơ chế này chỉ công bằng khi các bên có khả năng tài chính tương đương.
Những gì ở trên là nguyên lý chung. Mỗi căn nhà, mỗi gia đình có giấy tờ và hoàn cảnh riêng, nên trước khi ký thoả thuận hay bán phần, hãy hỏi luật sư hoặc công chứng viên.
Câu hỏi thường gặp
Nhà đứng tên chung, một người có được bán phần của mình không?
Được. Trong sở hữu chung theo phần, mỗi người có quyền bán phần quyền của mình, nhưng phải thông báo để các đồng sở hữu khác được ưu tiên mua. Với bất động sản, sau ba tháng không ai mua thì mới được bán cho người ngoài.
Quyền ưu tiên mua của đồng sở hữu là gì?
Là quyền của các đồng sở hữu còn lại được mua phần tài sản mà một người muốn bán, với cùng điều kiện, trước người ngoài. Bộ luật Dân sự 2015 quy định quyền này; nếu bị vi phạm, đồng sở hữu có thể yêu cầu toà án cho mình thay vào vị trí người mua.
Anh em giữ chung nhà thì chi phí sửa chữa chia thế nào?
Nếu không có thoả thuận khác, chi phí chia theo tỉ lệ phần sở hữu của mỗi người. Người có 1/2 chịu một nửa, người có 1/4 chịu một phần tư. Tiền cho thuê nhà cũng chia theo cùng tỉ lệ.
Sở hữu chung theo phần khác sở hữu chung hợp nhất thế nào?
Sở hữu chung theo phần xác định rõ phần của từng người, như anh em cùng thừa kế. Sở hữu chung hợp nhất không xác định phần khi còn chung, điển hình là tài sản chung của vợ chồng.
Không ai mua lại phần thì có buộc bán cả căn nhà không?
Đồng sở hữu theo phần có quyền yêu cầu chia tài sản chung. Nếu không chia được bằng hiện vật và không ai mua lại, tài sản có thể phải bán để chia tiền. Trước khi đi tới bước đó, nên thương lượng và hỏi luật sư.